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Le bail de résidence principale doit être écrit et contenir des mentions obligatoires (identité des parties, loyer, charges, description du bien, certificat PEB…). Le bailleur doit le faire enregistrer, avec l'état des lieux d'entrée, dans les deux mois de la signature. L'enregistrement d'un bail d'habitation est gratuit.

Obligatoire, détaillé et contradictoire, il est établi pendant la période d'inoccupation ou au cours du premier mois d'occupation. Quand il est confié à un expert, les frais sont partagés entre les parties. En savoir plus.

• Bail de 9 ans : c'est la règle par défaut, y compris pour un bail sans durée précisée.
• Bail de courte durée : 3 ans maximum, renouvelable dans cette limite. S'il se poursuit au-delà sans congé valable, il est réputé conclu pour 9 ans.
• Bail de longue durée ou bail à vie : possibles, avec des règles spécifiques.

Dans un bail de 9 ans, le locataire peut partir à tout moment moyennant un préavis de 3 mois. S'il part pendant les 3 premières années, il doit une indemnité dégressive (3, 2 ou 1 mois de loyer). Dans un bail de courte durée, un départ anticipé est aussi possible avec un préavis de 3 mois et une indemnité limitée. Les modalités exactes varient légèrement selon la région.

Dans un bail de 9 ans, le bailleur ne peut mettre fin au bail que dans des cas prévus : occupation personnelle ou par un proche (préavis de 6 mois), travaux importants ou congé sans motif à l'expiration d'un triennat (avec indemnité). Ces congés sont encadrés de conditions strictes ; en cas de doute, faites-vous conseiller.

Le loyer peut être indexé une fois par an, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, si le bail le prévoit et à la demande écrite du bailleur. Selon la région et le certificat PEB du logement, l'indexation peut être limitée. Les charges doivent correspondre à des dépenses réelles, soit au forfait, soit en provisions avec décompte annuel.

Le bailleur prend en charge les grosses réparations et ce qui relève de la vétusté ou de la force majeure ; le locataire assume l'entretien courant et les menues réparations (entretien de la chaudière, détartrage, remplacement des joints…). Bruxelles et la Wallonie ont chacune établi une liste indicative de répartition.

À la sortie, le locataire rend le logement dans l'état de l'entrée, sous réserve de l'usure normale. L'état des lieux de sortie compare les deux constats et fixe l'indemnité éventuelle, puis la garantie locative est libérée.